Inwestowanie w nieruchomości na Mauritiusie — przewodnik dla Polaków

Anna Swiecka

4/23/20266 min read

Na Mauritiusie mieszkam od 2014 roku.

Zanim tu trafiłam, pracowałam w branży nieruchomości w Turcji i Hiszpanii.

Ale to właśnie ta wyspa okazała się miejscem, które połączyło wszystko — ciepły klimat, ciekawy rynek i możliwość budowania czegoś trwałego. W tym artykule piszę o tym, czego nauczyło mnie ponad dziesięć lat pracy i inwestowania na maurytyjskim rynku nieruchomości.

Bez owijania w bawełnę.

Jaki jest rynek maurytyjski?

Mauritius to nie jest typowy rynek wschodzący, na którym wszystko jest możliwe, ale nic nie jest pewne. To rynek oparty na prawie francuskim, który bardzo dobrze chroni interesy kupującego. Cała transakcja — łącznie z depozytem rezerwacyjnym — przechodzi przez notariusza. Środki klienta są przechowywane na rachunku escrow. To daje realną ochronę.

Przy zakupie nieruchomości na etapie budowy obowiązkowa jest tak zwana GFA — Garantie Financière d'Achèvement, czyli gwarancja ukończenia inwestycji wydawana przez bank lub ubezpieczyciela. Nawet jeśli deweloper ma problemy finansowe, instytucja finansowa zapewnia dokończenie projektu. To coś, czego nie ma na wielu innych rynkach.

Z drugiej strony — każdy obcokrajowiec musi uzyskać zgodę rządową na zakup nieruchomości. To nie jest biurokratyczna przeszkoda, to element kontroli rynku. Odmowę dostanie ktoś z historią prania pieniędzy lub inną przestępczą działalnością. Dla uczciwego inwestora to tylko formalność.

Mauritius jest wyjątkowym rynkiem — ale tylko wtedy, gdy wiesz, co kupujesz, od kogo kupujesz i czego unikać. Większość zagranicznych inwestorów tego nie wie.— Anna Święcka

Gdzie mogą inwestować cudzoziemcy?

Obcokrajowiec nie może kupić nieruchomości wszędzie. Tylko w wyznaczonych przez rząd projektach, które spełniają określone warunki — co do wielkości nieruchomości, świadczonych usług i standardu wykończenia. Programy te to IRS, RES, PDS i Smart City.

Jeśli chodzi o grunty — cudzoziemcy mogą kupić ziemię na własność, ale wyłącznie w ramach tych zatwierdzonych programów inwestycyjnych. Poza nimi swobodny zakup działek jest niemożliwy. W praktyce oznacza to, że zakup odbywa się przez dewelopera realizującego dany projekt.

Działki przeznaczone dla cudzoziemców znikają z rynku błyskawicznie. Kiedy się pojawiają, są sprzedane w ciągu kilku dni. Niedawno sama kupiłam działkę za 250 000 euro — około 900 metrów kwadratowych. Koszt budowy willi to obecnie około 2 000 euro za metr kwadratowy.

Ważne — zmiana przepisów podatkowych

Podatek rejestracyjny przy zakupie nieruchomości wynosi obecnie 5% wartości transakcji. Od lipca 2026 roku wzrośnie do 10%. To nadal znacznie mniej niż np. na Seszelach (18%), ale dla droższych nieruchomości różnica w kwocie jest już odczuwalna. Jeśli rozważasz zakup — czas ma znaczenie.

Ile kosztują nieruchomości na Mauritiusie?

Średnia cena oscyluje dziś wokół 5 000 euro za metr kwadratowy. Ale rozrzut jest bardzo duży — zależy od lokalizacji, standardu projektu i tego, czy kupujesz na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Żeby mieć konkretny punkt odniesienia:

Trzypokojowy apartament z dużym tarasem, około 150 mkw. — od 520 000 euro (z kosztami zakupu)
Apartament na polu golfowym z dostępem do plaży, około 140 mkw. — około 560 000 euro netto
Mniejsze lokale, 10 minut od plaży — od około 250 000 euro
Willa w kompleksie z obsługą hotelową i dostępem do plaży, działka 600 mkw., dom 200 mkw. — od 700 000 euro wzwyż

~5k€

średnia cena za mkw.

250k€

entry level — mniejsze lokale

700k€+

wille z dostępem do plaży

Czy można zarobić na wzroście wartości?

Tak — ale pod jednym warunkiem: trzeba wiedzieć, który projekt wybrać i wejść na odpowiednim etapie.

Najlepszy mechanizm to zakup na etapie planu. Deweloper blokuje cenę, która rośnie w miarę realizacji inwestycji. Kilku moich klientów zarobiło w ten sposób około 30% wartości transakcji w dwa lata. Konkretny przykład: dwa pokoje, 145 mkw., blisko plaży — kupione za 220 000 euro, sprzedane po dwóch latach za 330 000 euro.

Osoby, które weszły na rynek w latach 2019–2022, zyskały nawet ponad 70% w stosunku do obecnych cen. Trzeba jednak dodać uczciwie — pojawiały się wtedy duże opóźnienia w realizacji projektów, co czasowo blokowało kapitał inwestorów. Niektóre budynki były wykańczane po kilku latach od planowanego terminu. Ceny były atrakcyjne, ale cierpliwość była obowiązkowa.

Osoby, które zainwestowały w nowe projekty w latach 2019–2022, zyskały na nieruchomościach nawet ponad 70% w stosunku do obecnych cen. Ale tylko te, które wiedziały, co kupują.— Anna Święcka

Ile można zarobić na wynajmie?

Tu chcę być szczera, bo na rynku krąży wiele przesadzonych obietnic.

Realistyczny zwrot z najmu na Mauritiusie to 4–5% rocznie. Przy wyjątkowych lokalizacjach — polach golfowych, bezpośrednim dostępie do plaży — można osiągnąć 6–7%. Niektórzy deweloperzy mówią o 8%. Z moim doświadczeniem te liczby się nie zgadzają i nie polecam planować finansów w oparciu o tak optymistyczne scenariusze.

Mauritius to destynacja ekskluzywna — przyciąga mniejszą, ale zamożniejszą grupę turystów. Bilet lotniczy jest drogi, co naturalnie filtruje rynek. To oznacza mniejszy wolumen wynajmów, ale wyższe stawki za dobę.

Rośnie też segment długoterminowy — coraz więcej osób przylatuje na kilka miesięcy, pracuje zdalnie i szuka spokojnego miejsca z dostępem do natury. To segment, na który warto zwrócić uwagę przy wyborze nieruchomości inwestycyjnej.

Rezydentura przez zakup nieruchomości

To jeden z ważniejszych aspektów, o którym wiele agencji nie mówi wprost na początku rozmowy.

Zakup nieruchomości w ramach rządowych programów dla cudzoziemców o wartości co najmniej 375 000 dolarów uprawnia inwestora do pozwolenia na pobyt — ważnego tak długo, jak długo posiada nieruchomość. Dotyczy to również najbliższej rodziny.

Co ważne: przy sprzedaży nieruchomości automatycznie traci się rezydenturę. Dla osób powyżej 50. roku życia istnieje alternatywna ścieżka — rezydentura emerytalna, dostępna na innych zasadach.

Czego unikać — pułapki maurytyjskiego rynku

Na tym rynku można zainwestować źle. Nie stracić — bo prawo bardzo dobrze chroni kupującego i obowiązuje 10-letnia gwarancja deweloperska — ale kupić coś, czego latami nie można sprzedać ani dobrze wynająć.

Brak USP — wyróżnika nieruchomości

Kiedy kupujesz lokal w atrakcyjnej cenie, w miejscu, gdzie nie ma innych nieruchomości dookoła — brzmi dobrze. Ale jeśli w kolejnych latach powstają obok identyczne projekty, Twój lokal traci swój wyróżnik. Traci to, co sprawia, że jest lepszy od innych. Nagle jest jedną z wielu podobnych ofert. Znam domy i apartamenty, które są na rynku od lat i nikt ich nie chce — bo inwestor przepłacił albo nie zwrócił uwagi na z pozoru błahe szczegóły.

Lokalizacja bez dostępu do plaży lub pola golfowego

Nieruchomości z bezpośrednim dostępem do plaży lub przy polach golfowych zachowują wartość najlepiej. Za kilka lat takie oferty w atrakcyjnych cenach będą zdecydowaną rzadkością. To nie jest marketing — to obserwacja rynku.

Brak parkingu w centrum

Brzmi banalnie. Ale znam przypadki, gdzie lokal w centralnej lokalizacji latami stał pusty, bo nie miał miejsca parkingowego — a uliczne parkowanie w centrum jest trudne. Detale mają znaczenie.

Przepłacanie na rynku pierwotnym z lat 2010–2015

Inwestorzy, którzy wchodzili na rynek przed 2015 rokiem, często przepłacali. Przy narzuconym limicie minimalnej wartości transakcji (500 000 dolarów) deweloperzy utrzymywali dyktaturę cen. Od 2015 roku rynek się uelastycznił, pojawiło się więcej deweloperów i konkurencja. Dziś sytuacja jest lepsza — ale nadal trzeba wiedzieć, co jest warte swojej ceny.

Część najlepszych ofert nigdy nie trafia do publicznego obrotu

Kameralne inwestycje po kilka apartamentów, blisko plaży, komercjalizują się pocztą pantoflową wśród zaufanych inwestorów. Jeśli nie masz kontaktów na miejscu — po prostu o nich nie wiesz.

Dlaczego Polacy inwestują na Mauritiusie?

Polacy zaczęli kontaktować się ze mną w sprawach inwestycyjnych intensywniej od 2019 roku. Ich zainteresowanie sprawiło zresztą, że przeszłam na własną działalność.

Polacy inwestują inaczej niż Czesi czy Słowacy. Ci ostatni chętnie robią flipy — kupują na etapie planu, sprzedają po zakończeniu budowy. Polacy są bardziej długoterminowi. Chcą mieć wakacyjny dom, który przy okazji na siebie zarabia. Szukają dywersyfikacji kapitału, bezpiecznej przystani poza Europą — zwłaszcza w obliczu niepewnej sytuacji geopolitycznej.

Mauritius wygrywa dziś z Chorwacją (która straciła na atrakcyjności po wybuchu wojny w Ukrainie), z Florydą i Kalifornią (które zniechęcają wysokimi rocznymi podatkami, których na Mauritiusie nie ma) i z Turcją (która jest nieprzewidywalna politycznie).

Czy to dobry moment na inwestycję?

Najlepszy moment był w 2020 roku — koszty budowy były niskie, ceny jeszcze nie odbiły. Mauritius jest wyspą, wszystko musi być sprowadzane z zewnątrz, więc koszty budowy w ostatnich latach poszły mocno w górę.

Ale to nie znaczy, że dziś jest źle. Dziś mamy rynek, na którym można znaleźć perełki — zarówno w nowych projektach, jak i na rynku wtórnym. Zwłaszcza gdy deweloper przetrzymywał przez lata zabezpieczone działki i teraz wychodzi na rynek z nowym projektem. Ceny startowe są wtedy atrakcyjne.

Kluczowe jest tylko jedno: wiedzieć, co kupujesz. I mieć kogoś, kto jest na miejscu, zna rynek od środka i nie ma interesu w tym, żebyś przepłacił.

Nie sprzedaję nieruchomości. Pomagam ludziom podejmować decyzje, których nie będą żałować za pięć lat.— Anna Święcka, Twój Mauritius

Autorka

Anna Święcka

Doradca ds. nieruchomości
Mauritius od 2014 · Twoj Mauritius · Stork Trail Consulting

W tym artykule